Construtora não começou a obra. Posso cancelar o contrato antes do prazo e evitar prejuízos?

A teoria do inadimplemento antecipado e a resolução de contratos imobiliários.

Você contratou uma construtora, pagou parte do valor, confiou no cronograma... mas a obra nem começou. Pior: está a poucos meses do prazo final — mesmo contando com a famosa “cláusula de tolerância”. E agora, o que fazer?

Muitas pessoas pensam que precisam esperar o prazo contratual acabar para só então tomar medidas legais. Mas isso é um erro. O Direito oferece uma saída estratégica: o inadimplemento antecipado, também conhecido como inadimplemento anterior ao termo.

Neste artigo, explico como resolver o contrato com a construtora antes do prazo e proteger seu investimento. 

1. Espécies de inadimplemento

Existem duas espécies de inadimplemento: absoluto e relativo. Cada uma dessas espécies pode ser de caráter total ou parcial. 

No inadimplemento absoluto total, a obrigação é completamente descumprida, diferente do parcial em que a obrigação é cumprida, porém em partes. Por exemplo, no inadimplemento absoluto total, a obra não é entregue, já no parcial, a obra é entre, porém entregue faltando o acabamento, caso tenha sido contratado.

2. O que é inadimplemento antecipado?

O inadimplemento antecipado ocorre quando uma parte demonstra, por ações ou declarações, que não cumprirá suas obrigações contratuais no prazo estipulado. É a situação em que, mesmo sem o término do contrato, fica evidente que uma das partes não conseguirá cumprir suas obrigações (inadimplemento absoluto). No caso das construtoras, isso acontece quando:

• A obra não foi iniciada dentro de um prazo razoável, mesmo antes do vencimento do contrato;

• Faltam menos de 6 meses para o fim do contrato, mesmo com o prazo de tolerância;

• A empresa está sem equipe, sem materiais ou sem movimentação no local;

• Existem indícios concretos de crise financeira ou abandono da obra.

• Declara explicitamente que não entregará o imóvel;

• Interrompe a construção sem justificativa, inviabilizando a conclusão no prazo.

  
  

Ou seja, não se trata de simples atraso, mas de provas claras de que a obra não será entregue. 

O suporte fático objetivo é a manifestação expressa ou tácita de descumprimento. O comportamento da construtora gerou a perda da utilidade da prestação. Já o suporte fático subjetivo é a culpa da construtora, ou seja, o fato da obra não ser entregue conforme o contrato se deve totalmente por causa da construtora.

3. Fundamento jurídico: o que diz a legislação?

O Código Civil brasileiro permite a rescisão antecipada do contrato com base nos arts. 475 e 476, reforçado pelos princípios da boa-fé objetiva (art. 422) e da função social do contrato (art. 421).

Além disso, a jurisprudência já reconhece que, em situações como essa a depender dos fatos e provas, o consumidor pode:

✅ Rescindir o contrato com a construtora;

✅ Evitar novos pagamentos;

✅ Exigir indenização por perdas e danos;

✅ Executar garantias contratuais, como seguros e cauções.

4. Como agir na prática?

Se você identificou que a obra não vai sair do papel, mesmo com o prazo em curso, é hora de agir juridicamente. Veja o passo a passo:

1. Documente tudo – registre a ausência de obras com fotos, vídeos, atas, e-mails ou notificações;

2. Notifique a construtora extrajudicialmente sobre o descumprimento;

3. Entre com ação judicial, se necessário, para rescisão do contrato e reparação dos prejuízos.

   
   

Aguardar o término do contrato quando já está claro que ele não será cumprido pode gerar prejuízos, tais como a perda de recursos, pois a construtora pode entrar em falência, dificultando a recuperação do dinheiro, ou mesmo não ter lastro patrimonial para a devolução dos valores de todos os contratantes.

A teoria do inadimplemento antecipado e a Lei do Distrato equilibram a relação entre construtoras e compradores, priorizando a segurança jurídica e a boa-fé.

Referências Bibliográficas:

TERRA, Aline de Miranda Valverde. Inadimplemento Anterior ao Termo. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.

GOMIDE, Alexandre Junqueira. Risco contratual e incorporação imobiliária. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022.

NANNI, Giovanni Ettore. Inadimplemento absoluto e resolução contratual: requisitos e efeitos.  São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2021.